第一章 总则
第一条 为了规范住房公积金贷款管理，确保住房公积金贷款资金使用安全，更好地为缴存职工服务，根据《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》和《住房公积金个人住房贷款业务规范》《四平市个人住房公积金贷款管理办法》等文件规定，结合四平市实际情况，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于在四平市住房公积金管理中心及所属管理部（以下简称“管理中心”）申请并办理个人住房公积金贷款的职工本人、配偶、抵押物产权人，各受委托办理住房公积金贷款的银行（以下简称“受委托银行”）。
第三条 本实施细则所称个人住房公积金贷款（以下简称“公积金贷款”），是指按《住房公积金管理条例》规定，向缴存住房公积金的个人在四平市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时，申请以住房公积金为资金来源的贷款。
公积金贷款所购自住住房类型分为：
（一）期房：房地产开发企业已取得商品房预售许可证且与管理中心建立项目合作关系的住房。
（二）现房：房地产开发企业已完成商品房现售备案且与管理中心建立项目合作关系的住房。
（三）二手房：已经取得政府不动产登记管理部门颁发的房屋所有权属证明，可再进行交易的住房。
（四）建造住房：经有关部门批准，建造房屋竣工并取得不动产权证后的住房。
（五）翻建或大修住房：经有关部门批准，完成房屋翻建或大修工程后并取得不动产权证的住房。
（六）商业贷款转公积金贷款（以下简称“商转公贷款”）：已办理商业贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人向中心申请将符合转贷条件的商业贷款本金余额转成公积金贷款。
第四条 公积金贷款职工（以下简称“借款申请人、借款人”）申请办理公积金贷款由管理中心负责受理，由受委托银行、借款申请人、开发企业、管理中心共同签订《个人住房公积金借款合同》，由受委托银行出具相关手续办理抵押登记、预抵押登记及证件的管理。
第二章 公积金贷款对象及条件
第五条 申请公积金贷款对象，是指具有中华人民共和国国籍且具有完全民事行为能力并按规定缴存住房公积金的自然人。申请公积金贷款时已婚的，须以夫（妻）身份作为共同申请人。
第六条 公积金贷款条件。申请公积金贷款须符合下列条件：
（一）申请公积金贷款时，借款申请人开户并连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。
工作调入我市的缴存职工缴存不满6个月的，在异地原缴存单位未断缴且账户处于封存状态的，可凭原缴存地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及《异地缴存明细》合并计算缴存时间。
（二）有稳定的经济收入来源，信用良好，有按时偿还公积金贷款本息的能力。
1.经济收入来源的界定
在管理中心开户并正常缴存住房公积金的职工，借款申请人及共同申请人月收入以住房公积金缴存基数作为认定标准。
2.信用状况界定
借款申请人及共同申请人要具有良好的信用记录，如存在以下信用不良情况的，原则上不准予贷款：
（1）近60个月内贷款账户、贷记卡账户存在连续3期、累计6期（含）以上恶意逾期不良记录的；贷款到期后，拖欠贷款本息90天（含）以上；
（2）近60个月内有其他恶意拖欠不良记录的且金额较大的；
（3）有贷款、贷记卡、为他人贷款担保形成呆账、止付或核销记录的；
（4）贷款曾被“担保人代还”“以资抵债”或“强制执行”等记录的；
（5）存在其他贷款或外债，可能影响还款能力的；
（6）被纳入失信被执行人名单的；
（7）被纳入管理中心失信行为登记的；
（8）存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。
3.偿还能力的界定
借款申请人每月偿还贷款本息额不得超过借款申请人（含共同申请人）月收入的60%，剩余月收入的40%不得低于四平市城镇家庭最低生活保障标准。借款申请人（含共同申请人）有其他外债的，要从月收入中予以扣除。
（三）购买建造、翻建、大修自住住房条件的界定
1.购买期房或现房的贷款
购买期房和现房申请公积金按揭贷款的，所购住房的楼盘的开发企业已与管理中心签订《住房公积金贷款合作协议》，且须在《商品房买卖合同》签订之日起12个月内提出贷款申请。
2.购买二手房交易的贷款
购买二手房申请公积金交易贷款的，交易前应与受委托银行签订《资金监管协议》，再使用新取得的《不动产权证书》办理贷款抵押等相关手续。
3.建造、翻建、大修自住住房的贷款
建造、翻建、大修自住住房申请公积金贷款的，提供有关部门的批准文件、须在工程竣工12个月内提出贷款申请。
（四）申请公积金贷款夫妻双方一方为在职职工身份，另一方为灵活就业人员身份的，申请公积金贷款时按在职职工身份条件界定。
（五）申请住房公积金贷款需用本次所购住房作为抵押物申请贷款。
（六）公积金贷款只能用于缴存职工家庭购买首套住房或第二套改善型自住住房，购买第三套及以上住房的家庭不予发放公积金贷款。购房套数以在管理中心贷款次数认定（含异地管理中心贷款次数）。
（七）借款申请人在贷款过程中不应变更婚姻状况。如果在办理公积金贷款面签后至发放贷款过程中借款申请人发生婚姻关系变更，需重新办理公积金贷款手续。
（八）有下列情况之一的不予办理公积金贷款：
1.借款申请人住房公积金账户处于停缴、断缴、欠缴、封存状态或借款申请人夫妻双方有一方住房公积金账户处于冻结状态的；
2.被有关部门鉴定为危房、已改变产权用途，以及存在其他不宜处置情形的；
3.借款申请人家庭用所购住房已提取住房公积金的；
4.借款申请人提供虚假贷款材料的；
5.买卖双方为夫妻关系的；
6.借款申请人夫妻双方申请过住房公积金贷款，贷款还清后再用同一住房重复申请公积金贷款的；
7.借款申请人夫妻双方有一笔未结清的公积金贷款（包括异地公积金贷款）的；
8.借款申请人已办理退休手续的；
9.违反其他法律、行政法规、规章行为有可能影响公积金贷款正常还款的。
第三章 贷款额度、比例、期限及利率
第七条 公积金贷款单笔最高额度不超过70万元，管理中心根据借款申请人购房实际情况，确定最终贷款金额。
（一）购买首套住房贷款比例最高不得超过总购房款的80%，购买二套住房贷款比例最高不得超过总购房款的70%，具体贷款额度要参照本地当时市场行情进行适当调整。
（二）购买二手房贷款比例不得超过所购住房评估价格的70%。
（三）公积金贷款申请额度与借款申请人夫妻双方住房公积金账户余额关联，可申请贷款额度在不超过贷款上限的前提下，按借款申请人和共同申请人住房公积金账户余额之和的20倍为限（借款申请人和共同申请人住房公积金账户余额之和不足2万元的，按2万元计算）。
（四）四平市引进人才的缴存职工，符合其他贷款条件时，申请贷款额度可在单笔贷款最高额度基础上提高10万元。
（五）对生育、抚养二孩、三孩的公积金缴存职工家庭，申请公积金贷款的，“二孩家庭”贷款额度在符合其他贷款条件下，申请贷款额度可在单笔贷款最高额度基础上提高10万元；“三孩家庭”贷款额度在符合其他贷款条件下，申请贷款额度可在单笔贷款最高额度基础上提高20万元。
（六）月还款能力计算方式：月工资总额×还贷能力系数－现有借款月还款总额。（月工资总额按照住房公积金缴存基数确定，还贷能力系数为60%，现有借款月还款总额为个人信用报告中显示的各类贷款月应还款额或其他借款月应还款总额）。
第八条 公积金贷款期限应同时符合下列条件：
（一）最长贷款年限不超过30年，且不超过所购住房的剩余使用年限。
（二）二手房贷款年限与楼龄之和原则上不超过40年。
（三）借款申请人（含共同申请人）年龄与贷款年限之和最长不超过法定退休时间后5年。
第九条 贷款利率按照当日中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率执行。
第四章 贷款所需材料
第十条 申请公积金贷款需要提供下列材料：
（一）住房公积金贷款审批表：窗口工作人员将借款申请人信息录入业务系统后输出《住房公积金贷款审批表》，由借款申请人及共同申请人签字并按手印。
（二）住房公积金缴存使用情况：借款申请人为异地缴存职工的，需缴存地住房公积金管理中心出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及近6个月内的《异地缴存明细》。
（三）身份证件：借款申请人及共同申请人双方居民身份证、居民户口簿等有效证件。
（四）婚姻证件：结婚证；借款申请人离婚的，应提供离婚证；借款申请人经法院判决离婚的，应提供已生效的法院判决书或民事调解书。
（五）个人信用报告：借款申请人及共同申请人双方一个月内的个人信用报告。
（六）还款账户：借款申请人名下受委托银行的一类借记卡。
（七）提供的购房材料：
1.购买期房、现房贷款需提供的材料：首付款收据、商品房买卖合同。
2.购买二手房贷款需提供的材料：房屋买卖合同、不动产权证书。
3.建造、翻建自住住房贷款需提供的材料：施工单位出具的收款凭证、工程概预算以及其他相关部门的批准文件；另需提供抵押房屋不动产权证书、抵押房产增值税发票。
抵押房屋产权人夫妻双方居民身份证、居民户口簿等有效证件、结婚证，离异的需提供离婚证、法院判决书或民事调解书。
4.大修自住住房申请贷款的需提供的材料：施工单位出具的收款凭证、房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算等；另需提供抵押房屋不动产权证书、抵押房产增值税发票。
抵押房屋产权人夫妻双方居民身份证、居民户口簿等有效证件、结婚证，离异的需提供离婚证、法院判决书或民事调解书。
在贷款业务办理过程中，受委托银行和不动产部门所需材料按其要求提供。
第五章 贷款担保及发放
第十一条 贷款担保。借款申请人贷款时，应当提供管理中心认可的担保。担保方式有以下几种方式：
（一）借款申请人使用本次所购住房抵押的，必须依法办理住房抵押登记手续，抵押人需签订《个人住房公积金借款合同》，抵押房屋必须是夫妻共同共有或单独所有的产权。
（二）借款申请人选择凭证式国债、受委托银行人民币定期存单质押担保方式的，应与受委托银行签订书面质押合同，拟申请贷款金额不应超过质物金额的90%，贷款年限不能超过质押年限，并在合同约定的期限内将有价证券或有价凭证交付受委托银行。
（三）借款申请人在满足其他贷款条件下，可以选择使用他人住房公积金账户余额作为担保的，借款申请人和担保人应与管理中心签订书面担保协议，并办理相应个人住房公积金账户的冻结手续。
（四）借款申请人购买与管理中心签订《住房公积金贷款合作协议书》的开发企业开发的住房，房屋产权人持受委托银行出具的手续到不动产登记中心办理抵押预告登记手续，取得《不动产登记证明》后，原件交受委托银行保管。该笔贷款由房地产开发企业为借款申请人提供阶段性连带保证责任，待该房屋转为现房后，开发企业配合借款申请人办理《不动产权证书》并落实房屋抵押登记。
（五）借款申请人办理二手房交易贷款的，应与受委托银行签订贷款资金划付的《付款约定书》《资金监管协议》，缴交首付款并按要求冻结账户后，再由受委托银行出具的手续到不动产登记部门办理房屋买卖手续和抵押登记手续，取得买方《不动产登记证明》后，原件交受委托银行保管。
（六）借款申请人申请个人住房公积金组合贷款的，需同时符合管理中心及受委托银行个人住房贷款的有关规定。组合贷款中，银行贷款额度由受委托银行自行确定，且首付款应符合管理中心的规定。银行个人住房贷款年限应与住房公积金贷款年限相同，并应当采用同一种担保方式。
第十二条 贷款发放。抵（质）押手续办结后，由受委托银行将借款申请人抵押后的材料及证件收回登记保管，并向管理中心出具《住房公积金委托贷款通知书》等材料，管理中心及受委托银行按照《个人住房公积金借款合同》约定将贷款划入开发企业账户或《付款约定书》约定的账户。
第六章 还款方式及贷款偿还
第十三条 还款方式：等额本息还款法、等额本金还款法和一次性还本付息三种方式。
第十四条 借款申请人应按《个人住房公积金借款合同》约定的还款方式按月偿还贷款本息。
第十五条 公积金贷款期限为一年期的，实行到期一次性还本付息。贷款期限在一年以上的，实行按月偿还贷款本息。借款申请人可根据自身还款能力在申请贷款时自愿选择其中一种还款方式。
第十六条 借款人（共同借款人）选择用公积金账户余额每月偿还公积金贷款的，需签订《对冲还贷协议》（一年期贷款除外）或通过微信公众号、手机公积金APP等互联网渠道注册后自助电子授权，授权管理中心从申请后第一个还款日起，每月扣划其住房公积金账户余额偿还公积金贷款本息，扣划顺序为借款人、共同借款人。住房公积金账户余额不足时，授权受委托银行从还款账户扣划资金偿还贷款本息。
第十七条 贷款发放一个月后，贷款人可申请提前部分还本或提前结清贷款。提前部分还本每次不少于1万元，还款额确定到千位，提前偿还公积金贷款不收违约金。
第十八条 贷款的偿还资金应按下列顺序回收。
（一）正常还款，即借款人须按期足额偿还贷款本息，回收资金采用先还利息，后还本金的原则。
（二）逾期还款，即借款人未能按期足额偿还贷款本息造成贷款拖欠的，视为逾期贷款，对逾期的贷款本息回收按照罚息、逾期利息、逾期本金的顺序回收；同一笔还款包含逾期还款和正常还款资金的，所偿还资金按照逾期还款部分、正常还款部分的顺序偿还。
第七章 贷后信息变更
第十九条 合同变更是指在贷款期间内，对原《个人住房公积金借款合同》约定的内容进行变更，主要包括还款账户变更、手机号码变更、申请人信息变更、婚姻信息变更的办理。
（一）还款账户变更：借款人通过手机公积金APP或政务大厅公积金窗口办理，借款人需提供居民身份证及受委托银行新的一类借记卡；
（二）手机号码变更：借款人通过手机公积金APP或政务大厅公积金窗口办理，借款人需提供居民身份证及新的手机号码；
（三）借款人信息变更：借款人提供居民身份证到政务大厅公积金窗口办理；
（四）婚姻信息变更：借款人及配偶提供居民身份证、居民户口簿、结婚证等有效证件到政务大厅公积金窗口办理。
（五）贷款期间内，借款人及共同借款人需要办理变更信息的，应持相关材料到公积金窗口申请办理。
（六）借款申请人以夫妻双方名义贷款的，贷后不能办理解除婚姻信息变更业务。
（七）借款申请人贷款时是单身，贷款发放后可以进行婚姻关联信息变更。
（八）借款人在还清贷款前，不能更换借款人及共同借款人，但可以增加担保人、抵押物。
第八章 贷后管理
第二十条 管理中心发放贷款后，对借款人的贷款使用情况、抵押物情况、偿还借款情况进行核查时，借款人应予以配合。
第二十一条 借款人（共同借款人）住房公积金账户余额应当优先用于偿还住房公积金贷款。借款人（共同借款人）未能依照合同约定按时偿还贷款本息的，管理中心可以直接扣划借款人及共同借款人的住房公积金缴存余额用于偿还借款本息及罚息。
第二十二条 借款人有下列情形之一的，管理中心有权停止支付贷款、解除《个人住房公积金借款合同》或者要求借款人立即偿还全部借款。同时将借款申请人违约行为纳入人民银行、管理中心诚信档案。
（一）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料签订《个人住房公积金借款合同》的；
（二）借款人未按《个人住房公积金借款合同》约定用途使用借款的；
（三）借款人将抵押物重复抵押、出售、赠与及以其他形式非法转让的；
（四）在抵押物灭失、毁损或者被征用，抵押人不同意用抵押物补偿金优先受偿的；
（五）借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息，或贷款期满借款人未按《个人住房公积金借款合同》约定偿还本息的；
（六）借款人无故连续6期以上未按规定缴存住房公积金的；
（七）借款人拒绝、阻挠管理中心或受委托银行对贷款使用情况进行监督检查的；
（八）《个人住房公积金借款合同》中约定的其他符合事项。
第二十三条 贷款转逾管理。借款人未按《个人住房公积金借款合同》约定按时足额归还贷款本息的，管理中心将对其贷款进行自动转逾处理，转逾时间为借款人还款日延后3个工作日，贷款转逾后按人民银行规定计收罚息，不良信用记录上传人民银行个人征信中心，同时录入管理中心诚信档案。
第二十四条 逾期贷款催收。借款人未按《个人住房公积金借款合同》约定还款发生逾期的，管理中心将采取多种方式进行催收，对连续3期、累计6期未还款的或贷款到期后1个月仍未还款的，管理中心将根据催收实际情况依法进行诉讼催收。
第二十五条 期房转现房管理。期房转现房的，由开发企业向管理中心提供转现人员名单，管理中心核对盖章后由受委托银行出具期房转现房手续，开发企业负责协助借款人办理期房转现手续，办结后把《不动产登记证明》等材料交由受委托银行保管。
第二十六条 结清贷款管理。借款人按《个人住房公积金借款合同》约定结清贷款或提前结清贷款的，在结清贷款后管理中心将结清证明移交给受委托银行，由受委托银行向抵（质）押人出具解除抵（质）押权利的相关材料，抵（质）押人到相关部门解除抵（质）押手续。
第二十七条 贷款档案管理。住房公积金贷款档案中的个人贷款档案保管期限为贷款结清之后5年；贷款楼盘（项目）档案保管期限为房屋竣工验收交付使用后 5 年；房屋他项权证保管期限至贷款结清为止；其他档案保管期限为结清后5年。
第九章 附 则
第二十八条 灵活就业人员申请公积金贷款按《四平市灵活就业人员个人住房公积金贷款实施细则》执行；采取顺位抵押方式办理商转公贷款业务的，按《四平市住房公积金管理中心商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理细则》执行；住房公积金和商业银行组合贷款按《住房公积金组合贷款操作细则》执行；二手房交易贷款的，按《个人住房公积金二手房交易贷款操作细则》执行；按揭楼盘准入按《四平市个人住房公积金贷款业务合作楼盘项目管理实施细则》执行。本细则由管理中心负责解释。
第二十九条 本细则自发布之日起施行。本细则未尽事宜，参照国家及省、市相关管理规定执行。
